2003년 10월 28일 (화) / 제 565 회
▣ 강남불패, 신화는 계속 되는가?
* “1년 새 14억이나 올랐다! ”
강남 속의 강남, 타워팰리스 내부 전격 공개
지난 2년간 강남의 아파트 가격은 자고나면 몇 천 만원씩 뛰어오르
며 가파른 상승세를 이어왔다. 강남의 아파트 가격은 평당 3,000만
원, 30평 아파트 매매가격 8억원, 주상복합 68평 22억원에 거래되
고 있다. 현재 가격은 2년 전과 비교하면 3배 정도 뛰어오른 가격
이다.
정부의 부동산 종합대책을 앞두고 있지만, 여전히 강남에서는 불
패신화에 대한 믿음이 이어지고 있는 것으로 확인되었다.
재건축 붐이 일면서 강남 아파트 가격을 주도했던 은마아파트와
강남 신화의 상징으로 읽히고 있는 타워팰리스, 그 곳에 살고 있
는 사람들이 들려주는 강남의 솔직한 이야기가 취재되었다. 강남
에 실제 사는 사람들, 부동산 업자들, 강남 투기세력들에 대한 폭
넓은 취재를 통해, 그들이 생각하는 강남 불패신화를 생생하게 들
었다.
* 강남으로 몰려드는 데에는 특별한 이유가 있다
서울 시내 성형외과의 63%가 몰려있는 강남, 이 곳에는 뷰티숍과
명품점 그리고 고급 백화점이 몰려있다. 강남에 성형외과를 개업
한 허씨는 패션 1번지 강남을 거대한 고급문화의 패키지 상품으로
본다고 했다. 강남에서 20년 이상 거주하고 강남에서 세무사로 개
업한 김모씨는 강북으로 간다는 것은 좌천과도 같은 것이며, 중산
층 이상이 거주하는 강남의 분위기와 라이프 스타일에서 동류의식
과 편안함을 느낀다고 했다. 취재에 응한 비강남권 사람들은 상대
적 박탈감에 따른 막연한 분노와 함께 강남에 대한 선망을 동시에
보여주었다.
* 돈으로 학력까지 산다 - 사교육 천국 ‘강남’
비 강남권 사람들이 강남을 선호하는 이유는 무엇보다 교육문제
가 컸다. 한 달에 200만원 정도의 사교육비를 쓰는 것이 강남에서
는 놀랄 일도 아니며, 한 달에 300에서 800만원 정도를 과외와 학
원비로 쓰는 경우도 확인되었다.
강남의 사교육 시장은 전국 유일의 고급 시장을 형성하고 있으며,
이미 강남 학생들은 학원을 중심으로 생활하면서 공교육 기관인
학교는 부수적으로 배치하고 있는 것으로 취재되었다. 그리고 강
남의 강한 사교육 인프라는 현행 입시제도에 강력하게 적응하며
경쟁력을 키워왔으며, 돈이 명문대 진학을 보장하는 구조가 꿈이
아니라 현실임을 보여주었다.
* 투기수요가 강남 불패신화를 이끌었다
남을 찾는 실수요자들이 대기하고 있지만, 그것만으로 지난 2년간
의 부동산 폭등을 설명할 수는 없다. 오히려 지난 2년간의 강남 아
파트 폭등은 투기수요가 불을 붙이고 거품을 확대해온 것으로 드
러났다.
주거 목적보다는 투기를 목적으로 아파트를 거래하는 경우가 작게
는 60% 많게는 90% 정도 된다는 것이 부동산 시장 참여자들의 공
통된 의견이었다. 또한 전세가격이 실제 아파트 가격의 30% 정도
밖에 반영하지 못하고 있는 것으로 드러났으며, 강남의 거품이
40%에 이른다는 정부기관의 발표내용이 갖는 의미도 취재되었
다.
* 헛다리 짚어온 정부대책
지난 12번의 정부 대책 발표는 오히려 강남의 부동산 폭등을 잡지
못하고 정부 정책의 신뢰만을 잃어왔다. 정부는 아파트 가격 폭등
의 원인을 투기적인 가수요보다는 교육문제나 공급부족으로 파악
하면서 안이한 대책으로 일관해왔다. 강남 사교육 시장에 대한 대
처나 아파트 공급부족을 해결하는 것이 장기적으로 ‘강남 러시’를
막는 방편이 될 수는 있지만, 현재의 비정상적인 강남 투기 현상
에 대한 대책은 되지 못하는 것이라고 전문가들은 진단했다.
10억에 가까운 강남 아파트의 경우 부동산 보유세 과표 기준은 5천
만원이 채 되지 않았으며, 당연히 세금은 몇 십만원에 불과한 것으
로 드러났다. 아파트를 두채 이상 투기 목적으로 보유하더라도 전
혀 보유세에 대한 압박요인이 없는 현실이 바로 아파트 투기를 보
장하는 사회적 시스템이 되고 있는 셈이다.
정부가 갈팡질팡 하며 안이하게 대처해온 사이에 이미 강남을 필
두로 부동산 투기는 도미노처럼 전국으로 번지고 있다. 200 세대
정도에 불과한 분당의 한 주상복합 건물의 분양권 신청장에는 5만
명 이상이 몰렸으며, 개미 투자자들은 로또 기다리는 심정으로 분
양권 신청을 하고 있다고 전했다. 이제 강남으로부터 시작한 아파
트 투기가 전국으로 확산될 것인가 말 것인가의 중대한 분수령이
된 것이다.
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