싸움 하나 제대로 못하지만 입심은 끝내 주는 삼류 건달 동철(박중훈 분). 깡패라면 ‘폼’ 하나만은 지키면서 살아야 한다고 생각하지만, 싸움 하나 제대로 못해 민간인에게도 맞고 다니는 삼류 깡패다. 설상가상으로 옆집에 어떤 여자가 이사 오고 나서는 지금껏 지켜온 작은 자존심마저 흔들린다. 이 여자는 겉보기엔 참하게 생겼는데 나이도 어린 게 날 보고도 전혀 기죽지 않은 채 ‘옆방 여자’라고 부르면 눈에 힘부터 잔뜩 주고서는 바락바락 대든다. 하지만, 이 여자… 어쩐지 잘해 주고 싶다.
 취업 전선에 뛰어든 깡만 센 여자 세진(정유미 분). 멋진 커리어 우먼이 되겠다는 찬란한 청운의 꿈을 안고 상경했다. 보란 듯이 멋진 회사에 취직해서 반대하던 아버지에게 자랑스러운 딸이 되고 싶었다. 그런데 번번이 면접에서 떨어지고 이제 남은 건 깡밖에 없다. 게다가 이사한 반지하 옆방에는 기대했건만 하필이면 깡패가 산다. 맨날 맞고 다니는 깡패 같지도 않은 깡패라니 마주칠 때마다 실망감만 커져간다. 게다가 웬걸 이 남자, ‘옆방 여자’라고 부르며 꼬박꼬박 아는 척을 한다. 그런데, 이 남자… 왠지 싫지 않다.
 깡 없는 깡패와 깡만 센 여자, 두 남녀가 매일 부딪치는 격렬한 반지하 반동거가 시작된다.